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Achat immobilier : comment financer l'acquisition de son bien immobilier ?

Le 18 août 2020
Achat immobilier : comment financer l'acquisition de son bien immobilier ?
Les possibilités de financer l'acquisition d'un bien immobilier : prêt immobilier, épargne, apport personnel, donation de sommes d'argent, prêt familial, achat àplusieurs, création de SCI, démembrement de propriété...

La question du financement de son acquisition est une étape cruciale dans un projet immobilier.

La réponse à cette seule question déterminera non seulement le choix du bien immobilier en lui-même mais aussi toutes les chances de succès de l’opération envisagée.

Maître ALEZAN notaire vous fait un tour d'horizon des possibilités de financement de l’achat d’un bien immobilier.

 

D’abord, il faut déterminer son budget.

Que doit-on payer lorsqu’on achète un bien immobilier ?

- Le prix de vente du bien immobilier

- Les frais notariés d’achat qui sont calculés en fonction du prix de vente et du lieu de situation du bien (il existe des simulateurs pour vous donner une estimation de son montant)

- Les éventuels frais notariés de prêt qui ne sont pas systématiques mais établis en fonction des garanties demandées par la banque pour la mise en place du prêt immobilier (il existe des simulateurs pour vous donner une estimation de son montant)

- La commission de l’agence immobilière (si le mandat prévoit qu’elle est à la charge de l’acquéreur)

 

Quelles sont les sources de financement possibles ?

1/ Bien que le "prêt immobilier" soit dans la majorité des cas la principale source de financement, il n'en est pas pour autant la seule.

Si vous sollicitez un prêt immobilier pour l’achat de votre bien, il est fortement recommandé d’évaluer au préalable votre capacité d’emprunt. Il existe des simulateurs pour vous aider à l’estimer et vous disposez ainsi du montant de budget à ne pas dépasser pour que votre projet reste viable.

Si vous avez constitué de l’épargne, vous pouvez l’utiliser comme apport personnel dans le financement de votre acquisition, ce qui est apprécié par les banques et augmente vos chances d’obtenir votre crédit.

Certains prêts aidés comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) sont aussi considérés comme un apport personnel par certains établissements bancaires.

Cependant, vous pouvez aussi emprunter la totalité du montant de votre projet immobilier et ne verser aucun apport personnel. Ainsi le financement par le recours à un prêt immobilier se fera à 100%, voire à 110% (prix de vente et frais inclus).

2/ Vous pouvez aussi profiter de la générosité de vos proches et financer votre acquisition au moyen de sommes d’argent reçues par donation.

Concernant la fiscalité des sommes données, en fonction du lien de parenté avec votre donateur, il existe ce qu’on appelle « des abattements » qui sont des montants en dessous desquels aucun droit n’est dû à l’administration fiscale.

 

3/ Vos proches peuvent également vous aider à financer votre acquisition en vous prêtant de l’argent. Il vous sera alors possible de recourir au « prêt familial », ce qui vous engage à rembourser le montant des sommes prêtées.

 

4/ Vous pouvez aussi financer l’acquisition à plusieurs, chacun payant un pourcentage du prix de vente.

Chacun sera alors propriétaire du bien pour une quote-part égale au pourcentage financé et soumis aux règles de l’indivision. Dès l’acquisition pour organiser la gestion du bien, vous pouvez alors dans ce cas, constituer une convention d’indivision.

 

5/ La création d’une Société Civile immobilière (SCI) permet aussi le financement à plusieurs.

Chaque personne qui apportera des fonds pour le financement de l’acquisition pourra prendre la qualité d’associé de la SCI et la SCI pourra elle-même solliciter un prêt immobilier dont l’obtention dépendra du profil des associés, ce qui par ailleurs, augmente les chances d’obtention du prêt.

 

6/ Vous pouvez aussi réaliser un montage en démembrement de propriété (usufruit /nue-propriété) pour le financement de votre acquisition ou encore le remploi de "fonds démembrés".

7/  Enfin vendre un bien que vous possédez déjà peut être une solution pour financer votre nouveau projet d’acquisition et les deux opérations (vente-achat) peuvent avoir lieu concomitamment.

 

Les sources de financement de l'acquisition immobilière sont multiples mais la qualité de propriétaire du bien immobilier va fortement en dépendre. Vous pouvez alors dès ce stade contacter votre notaire (tél: 01 88 24 83 82) pour la mise en place de la stratégie la plus appropriée à votre situation et à votre projet.

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